"Im Jahr 2017 beliefen sich die insgesamt in Deutschland in Gewerbeimmobilien getätigten Investments auf eine Summe von rund 58.219 Millionen Euro. Davon wurden etwa 9.179 Millionen Euro in Logistikimmobilien investiert."
Quelle: Statista.com
Die Gewerbeimmobilie wird für Anleger immer attraktiver und der Trend hält an. Was gibt es beim Kauf einer Gewerbeimmobilie zu beachten? Was sollte man über dieses Thema als Anleger oder Eigennutzer wissen? Wir haben für Sie die Grundlagen zum Thema Investition in Gewerbeimmobilien zusammengestellt, um Ihnen einen leichteren Einstieg in die umfangreiche Thematik zu geben.
Sind Sie Eigennutzer oder Investor? Der Blickwinkel entscheidet darüber, welche Kriterien es bei dem Kauf einer Gewerbeimmobilie zu beachten gilt.
Im ersten Teil unserer Serie betrachten wir Gewerbeimmobilien aus Sicht des Anlegers.
Eine Gewerbeimmobilie zählt bereits zu einem Risikoinvestment, dennoch lassen sich mit Gewerbeimmobilien aufgrund erhöhtem Wertschwankungsrisiko hohe Renditen erzielen. Durch Vermietung generiert eine Immobilie außerdem einen kontinuierlichen Cashflow, im Gegensatz zu beispielsweise Gold. Darüber hinaus kann die Investition in eine Immobilie durch ein Darlehen von einer Bank finanziert werden. Bei steigender Inflation profitieren Sie dabei sogar davon, denn Ihr Darlehen verliert mit der Inflation an Wert, Ihre Verbindlichkeit wird also real geringer – gleichzeitig profitieren Sie von festen Zinsen für das Darlehen, wenn die Zinsen steigen.
Der deutsche Immobilienmarkt bleibt nach wie vor, je nach Region / Ballungsgebiet, gefragt. Die Immobilienpreise steigen seit ca. 30 Jahren, insbesondere in den deutschen Ballungsgebieten, konstant. Unserer Erfahrung nach herrscht Nachfrageüberhang, das heißt es gibt zu wenige passende Objekte für zu viele interessierte Käufer.
Außerdem gibt es in Deutschland sehr strikte Bauvorgaben, die zwar lange Baugenehmigungsphasen mit sich ziehen, jedoch auch sehr solide und qualitativ hochwertige Objekte schaffen.
Die Lage spielt wohl die entscheidendste Rolle, dabei sollten Sie genau auf die bestehende Infrastruktur achten. Hierbei zählen neben der Stadtnähe in Ballungsgebieten vor allem auch die Anbindung an den ÖPNV, die Anbindung an eine Autobahn oder auch die IT-Infrastruktur. Liegt das Objekt zu nah an einer Autobahn, kann das aber auch ein negativer Faktor, auf Grund von Lärm, sein. Hier zählt die Frage: Kann ich mit sicheren Mieteinnahmen rechnen? Eine gute Lage geht oft mit hohen Mieten einher, was eine gute Rendite sichert – aber auch die Vermietungswahrscheinlichkeit verringern kann.
Beachten Sie die wirtschaftliche und kulturelle Entwicklung eines Standortes. Hier zählt zum Beispiel das Rhein-Main-Gebiet definitiv zu einer der beliebtesten Regionen. Behalten Sie dabei auch im Hinterkopf, dass Sie die Immobilie eventuell später einmal weiterverkaufen möchten.
Der Zustand einer Immobilie ist nicht unwesentlich, da zusätzliche Investitionen in Renovierungen das Budget belasten können. Allerdings kann eine Renovierung auch Vorteile mit sich bringen, da nach erfolgreicher Fertigstellung das Objekt teurer als zuvor vermietet werden kann.
Zusätzlich gilt es auch den sogenannten anschaffungsnahen Herstellungsaufwand zu beachten. Dieser bedeuet, dass wenn die Reparatur- & Modernisierungskosten in den ersten drei Jahren nach dem Immobilienerwerb 15 Prozent des Gebäudekaufpreises (ohne Grund- & Bodenpreis) übersteigen, diese Kosten nicht in voller Höhe als Werbungskosten von den Vermietungseinkünften abgezogen werden können. Wer hier die ersten drei Jahre abwartet, kann danach die volle Höhe der Kosten als Werbungskosten absetzen.
Wie viel Miete kann verlangt werden? Diese sollte im Idealfall so hoch sein, dass die Kreditraten gedeckt werden können.
Um herauszufinden, ob ein Objekt günstig oder teuer ist, können Sie den sogenannten Mietpreisfaktor als einfache Kennzahl heranziehen. Dieser lässt sich ganz simpel aus Kaufpreis geteilt durch Jahres-Netto-Mieten berechnen. Beträgt der Kaufpreis also beispielsweise 1.000.000€ und die Mieteinnahmen 65.000€ p.a. dann beträgt der Mietpreisfaktor die ca. 15-fache Jahres-Netto-Miete (JNM). Das heißt, dass Sie durch Ihre Einnahmen aus den Mieten den Kaufpreis erst in 15 Jahren gedeckt haben. In teuren Gegenden kann dieser Faktor auch höher liegen, z.B. bei der 15 bis 20-fachen JNM. Durchschnittlich haben Hallen mit gutem Zustand und in gefragter Lage einen Faktor der 15 bis 17-fachen JNM.
Auch lohnt es sich zu wissen, ob in den nächsten Jahren im unmittelbaren Umfeld der Immobilie Veränderungen zu erwarten sind, wie z.B. die Änderung der Verkehrsanbindung, Erschließungsmaßnahmen, die Anbindung an den ÖPNV, oder ähnliches. Dies kann je nach Vorhaben positive oder negative Auswirkungen auf die erworbene Immobilie haben.
Vor dem Kauf sollten also Eigennutzer und Anleger Folgendes berücksichtigen:
Wir sind der Spezialist für Gewerbe-Immobilien in der Rhein-Main-Region. Wir unterstützen Sie bei der Suche nach der passenden Gewerbe-Immobilie für Ihr Unternehmen - ob als Miet-/Kauf- oder Investmentobjekt. Das gilt für repräsentative Büroflächen genauso wie für multifunktionale Lagerflächen und Produktionsflächen, attraktive Verkaufsflächen sowie Gewerbegrundstücke.